長遠房屋政策回應文件-東區區議員 林翠蓮

首先,感謝新一屆政府能面對本港的房屋問題,提出此文件,但由於此問題非一人的意見可全面涵蓋,故此亦就我所知的提供意見。由1994年開始,我是一位曾居於公屋的區議員,我的選區亦有公屋、居屋、單棟式私樓,亦曾任房委會委員,現在是房委會建築小組委員,對現在的基層住屋情況亦是一分了解。我的意見如下:
1    政府的政策
1.1
就提高發展密度一項,發展局的規劃地政、房屋及運輸局的合作,讓整個系統全面配合是十分重要,而就訂立基制,讓市民接受一個「綠色建築標準」,以減低區議會及城規會的壓力,只要達標就可獲批准建屋,以減少爭議的時間。此舉既可加快落實建屋的時間,因為由設計開始已經了解香港政府現在的要求,且令項目可依據程序、守則進行,令土地行政程序更清晰,加快住宅單位供應。此「綠色建築標準」的內容只是拋磚引玉,因我並不是建築的專業人士,故此希望政府能再提昇此概念。
  •      空氣流通評估:每座距離設通風走廊,若為了改善通風設施、樓層間的通風位(氣窗)、地面通風位均可放寬建屋密度;
  •      日照:坐向須要顧及周邊環境;
  •      放寬建屋密度,令外觀可更多變化,設施乎合「廢物、廚餘回收設施」亦可
  •      噪音:升高樓住宅的位置
  •      策略性觀景點,不是平線建築,須高低跌盪
  •      通達性:如交通便利,應放寬建屋密度及高度
  •      綠色建築使用更少的能源,減少水和材料的用途比傳統建築而這又限制溫室氣體排放。
1.2 
地積比率(Plot ratio),隨著香港的發展,城鄉的分別已不大,故此理應推行「城鄉建屋劃一地積比率」,以提高建屋的數量。
1.3   如〔4.2 居住環境欠佳的估算住戶數目總計已是74,900戶〕但坊間傳聞是劏房已有這個數量,而此數字中,是否所有住戶均須政府安排上樓,當中有多少是申請公屋的人士,有多少是因為利便工作地點,而在市區住劏房,我們所面對的實際數字是低估了嗎?
1.4
文件中的數字(表1,2,3),並沒有把「私營房屋、公屋、資助出售單位、鄉郊居所」四大範疇均有提供數據,當中的建屋量、土地使用量、住宅的比例、現有 住戶數目、未來預計建屋量的藍圖均提供四大範疇與參考,不能讓我們有清晰的理解,我們如何讓市民、區議員、立法會議員理解當前的問題,如果我們都不希望門 前建屋、取締農地、填海、善用綠化地段,我們如何理解香港當前的房屋問題有多大!
1.5   
檢討「綠化地帶」用地,除了審視在新界區一些沒有植被、荒廢或已平整的綠化地帶,其實亦應檢視市區的大型設施,如香港大球場、向政府租地的私人會所,亦應 遷往綠化地帶,因為這些設施均是休閒的設施,遷往郊區,讓出更多的空間在市區進行重建的工作,既可因市區供應多了,樓價可有所控制,亦可方便市民就業;另 一邊,這些設施遷往郊區,既可帶旺郊區的經濟,創造就業,亦可令交通更方便,令大家對我們的郊野公園更熟悉,更多人經常使用,更健康!
1.6
重建問題通常是不滿重建安排,津貼不足等,或市建局全力推展「需求主導」重建計劃亦可因少部份業主不同意而停止。若果上述1.4所指的設施可搬遷,市區可 進行更多的重建項目,以樓換樓的形式重建,樓價既因供應增加而得以穩定,這亦是市民所祈望。再說,現在「市建局」或「房協」所進行的重建項目,樓價已超過 一萬元一呎,實非好事!
1.7 重建高樓齡公共租住屋並不是易事,若果鄰近沒有足夠空間可新建公屋令居民原區搬遷,就會像房委會的白田村的十年重建工作,房協的阿公岩村要拆完一棟再建一棟,故此,如果市區的大形設施與私人會所均可遷往郊區,市區的舊樓、公屋及房協的單位才可以順利重建。
1.8 檢討「政府、機構或社區」用地,政府只是說,並沒有真正落實有關的工作,故此我並不相信政府對此項目的推動是有多大的力度。例如小西灣綜合大樓第二期是社 署及食衛局的設施,但食衛局已拖延超過十年仍未進行有關的工程,我們說在上面建公屋或居屋,署方只回覆是另外的部門已作安排。 最近油塘、秀茂萍、火炭等 地盆,房署均須為民政署建會堂,為社署建社福設施。
就小西灣的問題,是否因食衛局沒有資源、缺乏醫生、護士就可停止建屋嗎? 我相信缺乏醫生、護士與建屋一樣,十年都解決不來的問題,政府有那一個部門可審視這問題,如何令社區發展更好。  況且,在市區建屋可以是居屋,令鄰近的公屋居民加快流轉亦是好事!
1.9
檢討工業用地,由於地點的問題,地價相對較平,可參考以往的「私人參建計劃」及「混合發展」模式,在土地的拍賣或合作形式,可設立限價、限呎樓,薪金限額等要求,令更多夾心家庭,無須政府的資助而上車。
1.10
填海及發展岩洞:填海時注意海洋的生態,令影響減至最少,但犧牲是在所難免的。
1.11 
建造業人手供應緊張的問題。隨著建屋及基建設施的近年持續上升,社會的進步,在知識形的經濟社會,建造業正面對人手需求上升及工種技術錯配的情況,亦面對 嚴重的老化問題,輸入外勞又不准提,這是巧婦難為無米之炊。我們樓價除了面對建築成本增加、工人短缺影響工期,工資上脹亦須注意。很多人經常說公屋要看新 加坡,點解建築工人不參考吓新加坡可輸入外勞,除控制成本外,並可提供準時的交樓拖工期。
1.12
在將空置校舍改建作住宅用途:在2007年我在房委會的發言(附件一)已提出善用空置校舍,不過我認為應改建為院舍,令區內的長者可以原區安老,令房委會可推行更多長者寬敞戶交回大單位,這些單位通常是40-50平方米的單位,可令4人以上的家庭盡快上樓。
 1.13我們應按時發展新市鎮,但委員會的建議「未來的新市鎮應大體上發展為可以自給自足的社區,提供完善的交通運輸系統、其他必要的輔助設施、足夠的工商業活 動、和本土就業機會,令這些地區能夠繁榮地發展。」我認為「足夠的工商業活動、和本土就業機會」既是可取,不過未必盡如人意,因年青人及專業人士往核心市 區工作較多,故此讓住戶往返工作及居所有穩定及安全的「大型的公共交通運輸系統」最重要的。

1.14  

我們應如何善用舊市區的土地?我的建議是大型康體設施,遷移至較偏遠的地區,以釋放相關市區土地的發展潛力作房屋發展。當中並要適當的公屋興建,以提供基本的勞動人口於市區,以減輕交通系統的負荷。
 1.15未來的發展,我把有關的資料盡量數據化,希望是我看漏眼,實在有很多資料也不知,而就我所知石澳綠化地帶及石磺場並未開始規劃,為何政府不想多一步,提供地鐵抵達石澳赤柱一帶,令港島區的交通更便捷,令市區的勞動人口可增加。
 1.16
我們是否準備好為未來擁有更寬敞的居住環境而作出取捨?對我們應作出取括,例如市區的公屋編配應以家庭有勞動力人口而優先編配,並且市區的編配面積會較 細,相反,如果住戶希望單位較大居住面積,就只有接受非市區的公屋單位。而私人居所面積的大小,是受業主的負擔能力和樓市影響,並不是政府所能控制的。


2    如何解決原居民建村屋問題: 
政府就原居民的發展未有大幅研究,但這些土地正是現在餘下的最大的土地資源,我們須與鄉事委員會進行商討,如何保障原居民的利益、亦可有助香港的發展,我的建議如下:
2.1 
政府興建原居民居屋,模式參考居屋,只接受原居民申請,不設白表,日後出售只可售回原居民,如出售與非原居民就須補地價;
2.2
 自行集資興建多層式原居民大廈,高度及密度均依據「綠色建築」為依歸,日後出售只可售回原居民,如出售與非原居民就須補地價。
  
   
3    如何協助居住環境欠佳的住戶:
政府能在賣地時,適當地實施限呎、限量、限價、限本地人、限收入的措施,而最重要是如何做到不是高地價政策。在2002年取消租管條例後,租金不斷標昇,低收入的家庭無法負擔而轉移造就劏房的出現,情況實在令人痛心,我們如何在1-2年解決問題。而根據有關的數字「2012年6月底全港私人住宅總存量為1,112,000個單位,當中約有44,000個為空置單位,空置率為4%。」我們會否在此亦想一想辦法,如何解決政府所提出的居住環境欠佳的估算住戶74,900戶,
3.1  
 廉租免稅: 不包括劏房、天台屋等非法單位,凡出租在實用面積是300呎以下的單位,低於15元一呎租金收入計,均可免收物業稅、印花稅只收$100手績費。為期三年再檢討。
註: 300呎X15元:約公屋租金的1.5倍
3.2  
非法劏房必須進行取締,但前提市場亦必須有其他的方法令低收入家庭尋找到居所,故此約3-5年應可實行為上策。
3.3
空置單位應徵收空置稅:凡空置單位均徵收三倍的差餉或其他形式的稅收。除非因為是兇宅而沒有人肯居住,業主提供証明即可豁免。
3.4  
 居屋未補地價可分租申請公屋人士為舒緩居於劏房的公屋申請人士,未補地價的長者獨居住戶,可分租一間房間與申請公屋人士,有關的補地價差額,將進行註契的 安排,待下次轉名時,承辦人才補回有關的物業稅、利息及地價。而有關的安排只接受正申請公屋人士,若發現租與其他人士,除繳交物業稅外,亦要繳付三倍的差 餉以作懲罸款項。

 
4    居屋有改善的地方嗎?
隨著居屋的售價跟隨大市上市,樓據申請居屋的家庭入息上限至可達供樓負擔能力的原因,月薪限額已達$40,000之高,而就房委會建樓時亦因希望加強環保設施而增加建屋數量,引入太陽能板及雨水收集設施,亦為得到區議會的支持而加設行人天橋;這些也只是希望獲得通過建屋計劃。除了建屋成本增加因此而增加,其實這些設施也對居屋業主日後造成負擔,因此除了供樓,維修及管理費亦因而增加,我們究竟怎樣才可增加建屋量及獲議會的通過,故此「綠色建築標準」應該可幫一把了,而就居屋的

4.1  
依據「綠色建築標準」可加高及增加單位數量,令最新的屋苑設施盡善盡美,建屋的討論時間亦相對減少,加快建屋量;
4.2   
特別是長者獨居的居屋,由於業主無能力補地價,亦因最低工資的設立,管理費不斷增加,建議他們可申請分租一間房間與「正申請公屋人士」,而每份合約最多3年;此舉既可補助長者的生活費、管理費、維修費,亦可即時協助居住環境差的公屋申請人。
而有關的補地價差額,將進行註契的安排,待下次轉名時,承辦人才補回有關的物業稅、利息及地價。而有關的安排只接受正申請公屋人士,若發現租與其他人士,除按法例繳交物業稅外,亦要繳付三倍的差餉以作懲罸款項。
4.3  
新建居屋應全部在綠表購買,並且須取消補地價政策,綠表的二手市場物業只可售回綠表人士,讓公屋的富戶有更多的流轉機會。
    
5     夾心階層住屋有誰可協助
公屋3人家庭的入息限額是$19,274 而居屋的可供款能力後的限額是$40,000 以往的中產公屋是由房協安排,現在的夾心階層可由誰協助 $19,275-$38,548*
5.1  
 房委會的3人入息限額就在$19,274的水平,隨著申請公屋限額制度僵化、最低工資的訂立,很多申請人其實可以改善生活,但礙於政府只提供資助房屋(公屋)可申請,故此現在的公屋申請人已超越廿萬個。 
5.2 
 房協已多年沒有提供「中產公屋」,若樓價高企,租住房的租金又無法控制,讓夾心階層無法解決住屋問題,社會民心將出現不穩定的情況。
5.3 
 因2002年取消租管後,市民已無法應付市場的住房,但他們亦不是沒有能力繳交市價租金,如果政府能提供穩定的租金及加幅穩定的住房,相信對他們亦有幫助。
5.4    夾心階層的住屋可由賣地條款開始訂立,如工業用地亦有限售只租的形式出售土地,故此檢討工業用地時亦可考慮此點,由於地點的問題,地價相對較平,可參考以 往的「私人參建計劃」及「混合發展」模式,在土地的拍賣或合作形式,可設立限價、限呎樓,薪金限額及每2年檢討租金須跟通帳的比例等要求,令更多夾心家 庭,無須政府的資助而有一較穩定及安全的租住房屋。
* $38,548 是公屋3人家庭的入息$19,274限額的2倍
   
6     公屋問題:
房委會發言人今日(2013年11月27日)表示:「在是次租金釐定中,逾百分之八十五單位的租金水平定於每月2,000元以下。」他補充說,公屋租金已獲得大幅資助,當中已包括差餉、管理費及維修保養成本。
  •   「公屋三年未上樓,生活困逼冇氣抖!」公屋申請唔想再等區
  •   今日最新數字擴展4人審查條隊3個月未郁過市區4人重勁7個月未郁過~~
  •   從藍咭到手起計, 已經三年啦~呢個等期間就好似葡萄成孰既過程...由開始好甜好有希望.到之後變成酸人地三人咁快上樓, 到而家開始發霉...
   
6.1   
申請公屋限額制度,由於最低工資的設立,平均2人工作必然超額的關係,故此申請人為乎合申請資格只會依靠一人工作,束緊腰帶租住劏房、天台屋、板間房,他們等待分配公屋後才真正改善生活,因為租金只需$2,000-3,000
6.2  
劏房的形成: 以往申請人大多是租住板橺房,隨著社會的進步,個人空間的重要性私隱度的提昇,他們較喜歡租住劏房;另一原因,是業主知道屋宇署規管無力,故此妄圖收入增加,把物業改動,以劏房形式出租,賺取更多的利潤。
6.3 
若加設夾心階層住屋的政策,相信三年上樓仍可維持;但相反,若沒有協助夾心階層住屋的政策,三年上樓的政策就應取消。
因為公屋申請限額的計算框架太多,未有與時並進,亦因有限定三年上樓的政策,為免因提高限額後,讓更多人進入申請公屋的行列。故此,無法讓有需要的申請人在可應付私人業主的租金情況下靜待公屋的編配,唯有「將價就面積」租住環境擠迫的劏房、天台屋等非法單位就是唯一途徑。
6.4 
長耆特快安排,應取締長者申請人特快及申請市區的安排,隨著社會的變化及人口老化的問題亦日益嚴重,市區的勞動人口需求較大,故此應改變為讓有勞動力的家庭可優先編配市區的政策。
6.5
善用屋村的空置校舍改建作住宅用途:由於此設施有助原區安老,若能善用空置校舍改建為院舍,讓區內的長者可以原區安老,房委會在公屋富戶或處理長者寬敞戶 的工作亦較為暢順,另外,房委會交回大單位的能力亦會較大,因他們通常居住於40-50平方米的單位,可令4人以上的家庭盡快上樓。
6.6  
公屋富戶問題: 審計署揭9萬富戶「隱形」促房署鼓勵更多富戶歸還單位。房署署長志高稱會考慮讓富戶優先買居屋亦是好事,而最重要的是新的居屋不應設補地 價,以保留居屋的二手市場與綠表住宅,富戶的流轉有更多的選擇;但我於2010年房委會的發言已提出「全面檢討規定的最高入息及總資產淨值限額」(附件 2)中已表達,在此不詳述了。
6.7   
住戶入息超額: 通常住房的子女出外工作,當收入穩定後,若子女超額就會刪除子女的戶籍,直至留下一名子女陪伴,而他們的子女又會以單身人士形式申請公屋。故此為
6.8
租者置其屋的形式,我在2010年房委會的文件(附件三)已詳述,請大家參閱吧!
6.9  

檢討「維護公屋資源」維護公平公正,我在2011年房委會的文件(附件3)曾詳述,因根據「維護公屋資源」的政策,現在為公屋住戶家庭入息及擁有的資產淨 值「均」超逾指定的資助入息及資產淨值限額,或選擇不申報者,才須遷出所住的公屋單位。有部份有能力的住戶,就算收入已達3倍或以上,如果不儲蓄,一世下 來亦可繼續享用公屋的資源; 又或資產超高,只要入息限額不過限額亦可以繼續享用公屋的資源,這樣又是否公平?

 針對這問題,我的解決建議如下


入息限額超過3倍,其總資產限額不超額亦需繳交市值租金
入息限額超過5倍,其總資產限額不超額亦需交回公屋
總資產額超額在入息限額84倍,其入息限額不超額亦需繳交市值租金總資產額超額在入息限額84倍的2倍,其入息限額不超額亦需交回公屋* 市值租金,即雙倍淨額租金另加差餉或市值租金(以較高者為準)

 如果房委會認為要「超額家庭」交回公屋感到為難,建議房委會在新建的公屋,撥整幢公屋為「出售公屋」與公屋家庭,凡「入息限額」及「總資產額」超額的家庭均可購買,讓公屋的資源劃分清楚為「資助房屋」和「資產房屋」。

6.10 改革困難戶問題租金援助政策,房委會租金援助政策是協助入住公屋後2年,住戶的收入降至輪候冊入息限額的70% 以下即可申請,但限期3年後入息冇提高,他們就必須遷至一個較平的單位。租援戶既是低收入的家庭,他們亦不會有太多的存款,如子女還幼小,他們要應負的書 簿費、校服費、裝修費更是沉重。政府是否有決心解決「貧富懸殊」的問題,如要他們在子女在讀書階段要「三遷」,除了認為房委會的「租金援助政策的年期限 制」應取消,協助低收入人士
6.11 
 現在房委會的政策只對租援戶設3年期的限制,但失業綜援戶*的人士就沒有年期的限制。我認為對肯為自己生活而努力人士,反而缺乏鼓勵,對長期失業的人士亦 放任地支持他們繼續「坐享公屋」。 為方便他們轉變,若得社署的評估及推薦,綜援戶可調遷至市區,為期3年,若仍需申請綜援,此戶在此後遷至原區的一個較平的單位。
*:綜援戶除生活補助,亦已提供書簿費、眼鏡、醫療等免費:租援戶收入有限,除減租外,沒有其他津助
6.12
 為了方便工作,很多申請人寧願在市區租住劏房等市區的公屋單位也不入住非市區的單位,他們只希望節省時間及交通費,也希望住在市區的周邊,故此如新發展的公屋必須有較方便的交通安排。
6.13 
 房委會公屋預計在2018年會超過800,000個單位,此公屋的租金是由「可加可減」的法例所監管,故此,只要公屋的旋轉門能確保開放與有需要的人士, 包括曾購居屋的人士,經一定的程序後,可以再申請公屋。此旋轉門開啟後,全民住屋保障就確立後,相信全面退休保障亦可以不用再討論了。

    
7     市民反應
「別在我家後院」建公屋有理嗎?「不要在我家後院」心態,又豈只是說幾句便可消除?故此,我們體諒市民對鄰近建屋的影響,但我們亦希望訂定一個新的標準,設定「綠色建築標準」,讓香港建立一個大家均可接受的機制,令社會不同階層的訴求及標準能達至基本的要求。

8     政治問題: 立法會 / 區議會
議會為選票,為社區爭取更多的基本設施,實在是理所當然;但亦有市民爭表示對我們的不滿。在房委會的建築小組內就能看到這些問題,例如一個四百個單位的屋村,就須因應議會的要求建一百個車位。究竟政府有沒有一個整體規劃的委員會,審視應由政府承擔這些設施嗎?希望隨著「綠色建築標準」令各方得到一個準則,因香港需要這「綠色建築標準」令我們的工作更順暢!

謹此祝願 貴會工作順利,心想事成!

東區區議員
林翠蓮MH啟

長遠房屋政策回應文件 東區區議員 林翠蓮

附件1: 2007年我在房委會的發言

附件2: 2010年我在房委會的發言

附件3: 2011年我在房委會的發言

表1 
 建屋數目的差額
表2
 住宅數量及預計建屋單位數量
表3
 土地面積 全港佔用比例

 


       發佈日期: Wednesday December 18, 2013 HKT

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