北角前北角邨用地擬議發展

您的瀏覽器可能無法支援顯示此圖片。您的瀏覽器可能無法支援顯示此圖片。北角前北角邨用地擬議發展         

規劃大綱擬稿        

項目 詳情 備註
A. 背景資料
1. 位置 用地呈長方形,位處優越的海旁位置,西面是糖水道,南面是渣華道/北角邨里,東面是電照街,北面的臨海面長約400米。 12
2. 分區計劃大綱圖上的用途地帶 用地A

在北角分區計劃大綱草圖上劃為「住宅(甲類)」地帶和「道路」用地。「住宅(甲類)」地帶的最高建築物高度為主水平基準上100米。

用地B

在分區計劃大綱圖上劃為「住宅(甲類)」地帶、「政府、機構或社區」地帶、「休憩用地」地帶和「道路」用地。「住宅()」地帶和「政府、機構或社區」地帶的最高建築物高度分別為主水平基準上100米和一層。建議改劃為「綜合發展區」地帶。

1
3. 一般情況 用地涵蓋前北角邨用地、毗鄰北角巴士總站、休憩處(包括一間公厠)、東西部現有闊五米的海濱長廊及其間的路段。

現有巴士總站和休憩處位於用地中部海旁附近,用地西部和南部目前用作臨時公眾露天停車場,東部則是空置土地。

45
4. 附近土地用途 用地北面是北角 (西) 渡輪碼頭、北角 () 渡輪碼頭和東區走廊。東面是電照街兒童遊樂場和北角危險品汽車渡輪碼頭,南面橫過渣華道的主要土地用途是混合式的商業/住宅發展,西面橫過糖水道是糖水道花園及和富中心的綜合商業/住宅發展。 12
B. 主要發展參數
5. 用地面積 37 200 平方米(約數)

- 用地A7 935平方米

- 用地B29 265平方米

2

有待用地測量結果核實

6. 擬議用途 用地A

酒店發展和海濱長廊;

用地B

住宅發展,附設商業用途;公共交通總站;公共旅遊巴士停車場;政府、機構或社區設施和公眾休憩用地(包括海濱長廊)

 
7. 最大總樓面面積 總面積﹕ 122 110平方米

用地A

最大總樓面面積為36 000平方米

用地B

最大總樓面面積為86 110平方米,最大非住用總樓面面積為 
32 431
平方米,包括﹕

  • 不少於8 000平方米的公共交通總站
  • 不少於2 500平方米的旅遊巴士停車場
  • 不少於6 931平方米的政府、機構或社區設施
所有政府、機構或社區和交通設施,包括公共交通總站和旅遊巴士停車場,均屬非住用用途,並會計入總樓面面積。
8. 最高建築物高度 主水平基準上80(天台水平)  
9. 最大上蓋面積(地面以上) 用地AB均為65% 避免大型平台構築物,確保有足夠空間供空氣流動,以及海景不受遮擋。
C. 規劃要求
10. 城市設計考慮因素 用地AB

發展計劃須適當考慮下列城市設計考慮因素﹕

  • 避免造成屏風效應或對行人風環境造成負面影響;
  • 避免大型平台構築物,盡量增加地面公用空間,例如利用地庫停車場;
  • 把電照街、書局街、渣華道和糖水道沿路建築物後移,加快行人流通,方便在街道植樹;
  • 改善公眾休憩用地與鄰區之間的行人連接通道;
  • 為改善該區空氣流通,應鼓勵日後的發展降低平台高度以利便通風,另採用開放式的公共交通總站(最少開放兩邊)以便盛行風滲入用地。擬議發展東部和平台均應有通透的擋風點;
  • 沿書局街和琴行街提供兩條觀景廊和通風廊,由內陸伸展至海旁。走廊所處範圍應指定為非建築用地(5)
  • 建築物之間應有足夠距離;以及
  • 配置和布局周全,以改善空氣流通。
 

只適用於用地B

  • 採用「梯級狀高度」的建築物輪廓,高度向海旁遞減,向海和內陸建築物的高度差距最少有30米;以及
  • 應鼓勵由東至西的建築物高度有所變化。
 
11. 闢設休憩用地 應提供面積不少於15 000平方米的地面公眾休憩用地,包括:

用地A

  • 面積不少於2 377平方米及闊度不少於20米的海濱長廊;

用地B:

  • 面積不少於5 884平方米及闊度不少於20米的海濱長廊,以及設有經美化的公眾行人道前往長廊;
  • 面積不少於6 739平方米的公眾休憩用地,供居民(按每人一平方米的地面地區休憩用地計算)和公眾享用,並用作遷置用地內現有的休憩處。

北角渡輪碼頭附近應闢設一個中央廣場,提供樞紐地點進行康樂活動。用地 B西部擬建的海濱長廊、美化行人道、中央廣場和公眾休憩用地應結合起來,構成多姿多采的空間,供公眾使用。

應為用地居民提供每人不少於一平方米的私人鄰舍休憩用地。

用地A的海濱長廊將由康樂及文化事務署闢建、保養和管理。 
 

用地B內的公眾休憩用地應由發展商設計和闢建,竣工後則交由康樂及文化事務署管理和保養。

公眾休憩用地應24小時免費開放給公眾使用。 

56 
 
 
 

私人鄰舍休憩用地可設於地面或平台。

12. 美化環境和保護樹木 用地AB

應擬備符合規劃署要求的園景設計總圖,當中須包括下列美化環境的要求:

  • 擬備美化環境綜合建議,使擬建酒店、商業和住宅發展與海旁環境和公眾休憩用地融為一體;
  • 盡可能增加發展的綠化機會,所有建築物均應設有綠化的平台頂層和天台花園;
  • 用地全部的現有樹木均應盡量保存,7所顯示的珍貴樹木應盡量原地保存;
  • 把電照街、書局街、渣華道和糖水道的擬議發展後移,以預留一條闊三米的美化種植帶供發展商植樹。此外,應預留足夠的土壤深度以供種植,特別是在地庫或構築物上;以及
  • 創造優質街景,在街道植樹和設置街道設施,加強各個活動樞紐在視覺上的連繫,創造方便行人的環境,從而增加歸屬感。
園景設計總圖應訂明用地AB的綠化建議等,並應在規劃申請階段提交城規會考慮。

只適用於用地B

應盡量增加綠化機會。建議種植範圍應佔用地面積30%裁種樹木、灌木及或/草,創造令人身心舒泰的綠化環境。

13. 政府、機構或社區設施 只適用於用地B

下列政府、機構或社區設施的最小總樓面面積是6 931平方米﹕

  • 一間公厠,應設於公共車輛總站地面,總樓面面積不少於40平方米,而有關公厠須符合食物環境衞生署署長的要求,以便重置用地休憩處現有的厠所;
  • 一間健康中心,整體總樓面面積不少於4 455平方米,當中包括一間母嬰健康院、一間長者健康中心連外展醫療隊辦公室和一間牙科診所連附屬地方,而有關中心必須符合衞生署署長的要求;
  • 一間綜合家庭服務中心,整體總樓面面積不少於176平方米,而有關中心必須符合社會福利署署長的要求;以及
  • 一間社區會堂,整體總樓面面積不少於1 260平方米,而有關會堂必須符合民政事務總署的要求。會堂內的設施應加以改良,以配合小型文化表演(包括粵劇)的需要
實際供應須視乎相關部門/當局是否同意而定。如要縮減政府、機構或社區設施的最小總樓面面積,必須得到相關部門/當局同意。所有政府、機構或社區設施均屬非住用用途,並會計入非住用總樓面面積。.

政府、機構或社區設施應由發展商設計和興建,竣工後交由有關部門管理和保養。

14. 公共交通設施 只適用於用地B
  • 在地面闢設一個總樓面面積不少於8 000平方米的公共交通總站。公共交通總站應採用開放式的設計(最少開放兩邊),以便盛行風滲入用地。公共交通總站應在搬遷現有北角巴士總站以騰出土地進行重建前竣工;以及
  • 在公共車輛總站地庫闢建一個公共旅遊巴士停車場,總樓面面積不少於2 500平方米。
擬議公共交通總站的細節有待運輸署和相關政府部門同意。公共總站交通應由發展商興建,竣工後交由運輸署管理和保養。

公共交通總站和公共旅遊巴士停車場的排氣口應遠離附近居民或其他受體,以免造成空氣污染滋擾。

15. 闢設泊車位和上落客貨車位 按照《香港規劃標準與準則》第八章闢設有關設施。由於鄰近港鐵北角站,所闢設的確實數量須因應交通影響評估而定。

為免出現大型的平台構築物,酒店、住宅和商業發展的停車場均應設於地庫。

供商業和住宅用途使用的車位必須符合運輸署的要求,而供政府、機構或社區用途使用的車位則須符合政府產業署署長和運輸署的要求
16. 行人連接通道 應沿書局街和琴行街闢設公眾美化行人道,連接渣華道和海濱長廊。

應闢建其他行人連接通道,連接電照街、書局街、渣華道和糖水道與用地的海濱長廊和公眾休憩用地。

應闢建一條行人隧道,連接擬建的海濱長廊與渣華道另一邊的港鐵北角站出口(6)

 
 
 
 
隧道應由發展商設計、建造、管理和保養。
D. 其他技術要求
17. 交通和運輸事宜 視乎運輸署的意見,為用地AB擬備交通影響評估,並落實當中所建議的任何道路/交匯處改善工程,而有關情況必須符合運輸署的要求。  
18. 空氣流通事宜 日後的發展商為用地AB擬備發展建議時,應參考規劃署所進行的空氣流通評估提出的建議(載於規劃署空氣流通評估登記冊)

如果擬議計劃偏離5所示的發展概念,日後的發展商須為擬議計劃進行空氣流通評估,以證明與規劃署的空氣流通評估所得相比,擬議計劃的戶外風環境即使沒有改善,也沒有轉壞。有關評估須一併提交城市規劃委員會審批。

 
19.環境事宜 應擬備環境評估,而有關評估必須符合環境保護署的要求。環境評估須解決對發展造成的潛在環境影響,特別是東區走廊、其分支路及使用北角渡輪碼頭的渡輪對用地B住宅用途所造成的噪音和空氣質素影響。建議的緩解措施須包括在總綱發展藍圖並加以落實,而有關情況必須符合環境保護署的要求。 樓宇的設計與布局,必須考慮採取多項措施,例如把住宅樓宇從東區走廊後移50米,以及在海旁闢建一幢商業/政府、機構或社區大樓作為緩衝,以保護易受噪音影響設施(即住宅樓宇)
 
 
1 位置圖    
2 平面圖    
3 航攝照片    
4 實地照片    
5 發展概念    
6 慨念方案發展藍圖    
7 樹木測量圖    
 
 

規劃署

二零零九年一月


       發佈日期: Friday February 27, 2009 HKT

Copyright 2003-2016 cllam.com
System Powered by DataYard.com