前北角邨用地擬議發展規劃大綱擬稿

              討論文件第11/2009

              2009227 

東區區議會規劃、工程及房屋委員會

前北角邨用地擬議發展規劃大綱擬稿

引言

      本文件旨在就前北角邨用地(下稱「用地」)的擬議發展規劃大綱擬稿(載於附件A)徵詢議員意見。

背景

2. 二零零八年一月四日,城市規劃委員會(下稱「城規會」)下都會規劃小組委員會(下稱「小組委員會」)考慮了用地的擬議用途和發展參數,同意採納作為用地空氣流通評估研究(下稱「研究」)的基礎。研究於二零零八年三月展開,並於同年十二月完成。二零零九年一月九日,小組委員會考慮了研究結果和收納研究建議的規劃大綱擬稿,同意規劃大綱擬稿適宜提交共建維港委員會和東區區議會以作諮詢。

用地及其附近地區

3. 用地涵蓋前北角邨、北角巴士總站、一個毗鄰休憩處及其間路段。用地西面是糖水道,南面是渣華道/北角邨里,東面則是電照街。用地在《北角分區計劃大綱草圖編號S/H8/21》上劃為「住宅(甲類)」地帶、「政府、機構或社區」地帶、「休憩用地」地帶和「道路」用地。根據分區計劃大綱圖,用地劃為「住宅(甲類)」地帶和「政府、機構或社區」地帶部分的最高建築物高度分別為主水平基準上100米和一層(附件A1)

4. 用地總面積約37 200平方米,臨海一面長約400米。用地中部海旁附近是巴士總站和休憩處,其餘部分是空置土地或臨時露天公眾停車場。北角渡輪碼頭和東區走廊位於用地北鄰,用地東面是電照街兒童遊樂場和汽車渡輪碼頭,南面橫過渣華道主要是混合式的商業/住宅發展,西面是糖水道淡水抽水站、糖水道花園及和富中心的綜合商業/住宅發展(附件A23)

規劃大綱擬稿

5. 規劃署在制定規劃大綱擬稿時,已顧及用地的海旁環境、共建維港委員會的海港規劃原則和指引、公眾對降低海旁發展密度和建築物高度的期望,以及空氣流通評估研究結果。

6. 規劃大綱擬稿(附件A)訂明用地的擬議用途、主要發展參數和規劃要求。主要發展參數載列如下﹕ 

        用地A 用地B
      用地面積(1) 37 200平方米(21 260平方米)
      7 935平方米

      (5 350平方米)

      29 265平方米

      (15 910平方米)

      用途 酒店 商業,政府、機構或社區設施,公共車輛總站;公共旅遊巴士停車場
      地積比率(2) 3.28(5.74)
        4.54(6.73) 2.94(5.41)
      總樓面面積 122 110平方米
      小計
      • 住用
      • 非住用
        1. 酒店
        2. 商業
        3. 政府、機構或社區
        4. 公共交通總站
        5.  公共旅遊巴士停車場
      36 000平方米

      -

      -

      36 000平方米

      -

      -

      -

      -

      86 110平方米

      53 679平方米

      32 431平方米

      -

      15 000平方米

      6 931平方米

      8 000平方米

      2 500平方米

      最高建築物高度 主水平基準上80
      最大上蓋面積(地面以上) 65% 65%
      公眾休憩用地(全建於地面) 15 000平方米
 

7. 為方便理解,規劃署根據規劃大綱擬稿擬備了概念方案。用地的發展概念和概念方案平面圖分別載於附件A56顯示概念方案的電腦合成照片(從紅磡海濱長廊和前啓德機場跑道中央眺望)載於附件B。建議詳情於下文闡述。

用途

8. 由於附近一帶的土地用途混雜,用地宜用作混合式的住宅和商業發展。由於市區核心地區對新酒店用地的需求持續,因此建議把用地西部(附件A2用地A)用作酒店發展,增加旅遊活動,使海旁更具朝氣,同時作為緩衝區,阻隔糖水道沿路天橋的交通噪音。

9. 至於書局街以東的用地其餘部分(附件A2用地B)建議用作住宅發展,附設商業用途、公共交通總站、公共旅遊巴士停車場和一些政府、機構或社區設施。商業用途方面,建議闢設一個購物中心,整體總樓面面積為15 000平方米,服務附近地區居民、海濱長廊訪客和渡輪乘客。公共交通總站面積擬議為8 000平方米,以重置現有的北角巴士總站(附件A34)公共旅遊巴士停車場總樓面面積為2 500平方米,建議設於公共交通總站地庫,以應付北角區對旅遊巴士停車位的需求,亦為接載旅客前往北角渡輪碼頭展開海港觀光遊的旅遊巴士提供車位。政府、機構或社區設施方面,用地B 會設置公厠(40平方米)、健康中心(4 455平方米)、社區會堂(1 260平方米)和綜合家庭服務中心(1 176平方米),以解決北角區設施不足的問題及滿足區內需要。

地積比率和建築物高度

10. 由於用地位置優越,以及公眾期望海旁的發展密度與建築物高度較低,用地AB的地積比率分別訂為4.54倍和2.94(若按淨用地面積計算則為6.73倍及5.41)。分區計劃大綱圖上「住宅(甲類)地帶部分的最高建築物高度訂為主水平基準上100米。由於用地西面現有大型住宅發展(即和富中心和城市花園)的建築物高度較低,介乎主水平基準上80米至85米,因此用地的建築物高度限制在規劃大綱內擬定為主水平基準上80,以確保與毗鄰發展互相協調,並與內陸發展締造梯級狀的建築物高度輪廓。為使高度輪廓錯落有致,用地由南至北和由東至西的發展應採用梯級狀的高度設計,特別是用地B的建築物高度應朝海濱拾級而下,而近海建築物與內陸建築物的高度差距應最少有30(附件A6)

公眾休憩用地

11. 北角區海旁一帶缺乏大型休憩用地,因此建議在用地闢設佔地15 000平方米的公眾休憩用地。擬設的公眾休憩用地包括沿用地北面界線闢建一條闊20米的海濱長廊,長廊可由東面和西面經電照街和糖水道直達;而在兩個客運渡輪碼頭附近亦可闢建一個廣場,締造一個活動樞紐,供區內居民、渡輪乘客和長廊訪客使用。

海旁通路與景觀

12. 為了盡量增加機會闢設海旁通路和確保海景,沿書局街和琴行街將闢建兩條美化行人道,方便市民從內陸前往海旁和北角渡輪碼頭,而市民也可經糖水道和電照街的行人道前往海濱長廊。此外,建議闢建一條行人隧道連接港鐵北角站和碼頭前的廣場(附件A56),以進一步改善海旁的行人連接通道。

13. 沿書局街和琴行街的美化行人道亦能同時提供兩條暢通無阻的觀景廊和通風廊,從而改善景觀和空氣流通。觀景廊和通風廊均指定為非建築用地(附件A5)

空氣流通的考慮因素

14. 根據研究結果,用地享有一覽無遺的海景,盛行東風和東北風均可吹到,而且用地擬設大量公眾休憩用地及兩條主要通風廊,均有助用地透風。因此,概念方案不會對附近地區行人水平的整體風環境造成負面影響。用地B 的有蓋公共車輛總站最少應有兩邊透風,讓盛行風滲入用地吹向渣華道。

環境的考慮因素

15. 為了解決東區走廊可能造成的空氣和噪音影響,用地B的住宅樓宇應從東區走廊後移最少50(附件A5),另建議在用地B海旁附近闢建一幢商業連政府、機構或社區設施的樓宇,盡量減低東區走廊及其支路對南面住宅樓宇造成的噪音影響。

區議會先前的意見

16. 二零零七年九月二十日,東區區議會當時的工務建設及發展委員會商討前北角邨用地的日後用途,並通過一項動議,要求更改前北角邨用地三個地段之一的用途,以供闢建公眾休憩用地、足球場或粵劇表演場地。有鑑於此,規劃大綱擬稿訂明在用地提供大量公眾休憩用地(15 000平方米),佔地相等於用地面積約40%但為不影響公眾休憩用地的設計和使用,未能在用地加設一個標準足球場(3)。天后廟道、雲景道和電照街目前有三個足球場,供北角區居民使用。

17. 至於粵劇表演場地方面,民政事務局表示政府會採取多項措施應付需求,包括在西九文化區闢建戲曲中心、把前油麻地戲院改建為300個座位的劇場供表演小型粵劇、為高山劇場興建新翼,以及在康樂及文化事務署的選定場地實施粵劇演出優先租場政策。此外,為滿足區內需要,民政事務局亦建議改良用地內擬建的社區會堂的設施,以配合小型文化表演(包括粵劇)的需要。

徵詢意見

18. 請議員就附件A所載的規劃大綱擬稿發表意見,所收到的意見會向小組委員會匯報,以供考慮。

附件

 

規劃署

二零零九年二月


       發佈日期: Friday February 27, 2009 HKT

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